Como a transformação demográfica está redesenhando o morar e abrindo um novo ciclo para o mercado imobiliário
Por Alexandre Frankel*
O metro quadrado ainda é a medida mais tradicional do mercado imobiliário, mas o imóvel hoje carrega uma combinação muito mais ampla de valor: localização, serviços, tecnologia, mobilidade, experiência e adaptação à vida de quem mora ali. É essa construção que define um prédio inteligente, que entende comportamentos, antecipa necessidades e acompanha diferentes momentos da vida.
No modelo que desenvolvemos, intitulado “Senior Housi”, essa inteligência se traduz em uma moradia desenhada para uma jornada que pode atravessar décadas, acompanhando as transformações do morador e preservando autonomia, segurança e qualidade de vida.
O Brasil tem mais de 34 milhões de pessoas com 60 anos ou mais e, em 2070, serão mais de 75 milhões. A população brasileira chegará ao pico em 2041 e depois começará a diminuir. Teremos menos brasileiros, vivendo por mais tempo e com uma participação cada vez maior das gerações maduras.
Como cito em “Envelhecemos. E agora? – O futuro prateado do mercado imobiliário”, meu livro recém-lançado sobre longevidade e as transformações que ela provoca na economia, nas cidades e na forma como vivemos, “há uma assimetria clara entre a velocidade da transformação demográfica e a lentidão da adaptação imobiliária”.
Para quem pensa cidade, moradia e investimento, esses números desenham demanda. A longevidade já orienta decisões de produto, operação e investimento. O “Senior Housi” traduz essa leitura para o mercado imobiliário, com empreendimentos concebidos desde a origem para acompanhar uma vida mais longa.
Entender esse mercado exige uma leitura precisa de quem é esse morador. A longevidade brasileira ainda costuma ser observada pela perspectiva da dependência, enquanto milhões de pessoas vivem muitos anos antes dessa fase. Pessoas de 60, 70 e 80 anos trabalham, viajam, estudam, consomem, usam tecnologia, fazem planos e querem continuar tomando as próprias decisões.
Em “Envelhecemos. E agora?”, sintetizo essa mudança em uma frase: “uma sociedade longeva precisa de infraestruturas que sustentem a autonomia por mais tempo”.
Esse princípio interfere diretamente na concepção do imóvel. Projetar para a longevidade significa pensar em como a moradia acompanha as transformações de uma pessoa ao longo dos anos, sem antecipar limitações ou impor uma rotina associada à velhice. Arquitetura, tecnologia, serviços e operação trabalham juntos para prolongar a independência.
A convivência também entra no desenho, especialmente em uma sociedade com famílias menores e mais pessoas morando sozinhas.
A distância entre a transformação demográfica e a oferta atual mostra o tamanho desse mercado. Ainda são poucos os empreendimentos concebidos desde a origem para uma população madura e autônoma.
Para o investidor, há uma característica especialmente relevante: a previsibilidade. A cada ano, novos brasileiros chegam aos 60 anos e essa população continuará crescendo durante décadas. Esses novos moradores, pensam e agem de forma diferente. Eles não querem mais continuar vivendo em casas ou apartamentos enormes, que concentram despesa alta e ainda são um fator de agravamento da solidão. Essa “nova velha geração” pede por uma vida mais integrada, otimizada, tecnológica, que permita que ele conviva com mais pessoas, em meio aos lugares que ele sempre frequentou.
É daí que vem o conceito de aderência demográfica aplicado ao valuation imobiliário. Um ativo conectado à evolução da população encontra uma demanda estrutural e de longo prazo. No “Senior Housi”, permanências mais longas e serviços contratados conforme a necessidade também ampliam as possibilidades da operação.
O mercado imobiliário já viveu outras mudanças que começaram pela leitura de novos comportamentos. Foi assim com os apartamentos compactos, quando a transformação dos domicílios e da relação com a cidade colocou em xeque a ideia de que o brasileiro sempre preferiria imóveis maiores.
Depois, a moradia como serviço incorporou flexibilidade aos alugueis tradicionalmente rígidos e engessados que limitam a liberdade geográfica do usuário. A moradia por assinatura proporcionou uma nova forma de viver e morar, permitindo que os usuários passassem a ter liberdade de escolha. A longevidade traz uma nova variável, sustentada por uma curva demográfica que já conhecemos.
No Brasil, há outra questão importante. O país envelhece antes de enriquecer e as famílias ficaram menores. Concentrar todo o cuidado dentro de uma residência exige profissionais, adaptações e uma estrutura cara. Em uma comunidade, parte desses recursos pode ser compartilhada. Tecnologia, monitoramento, atividades e serviços atendem vários moradores, enquanto cada pessoa utiliza aquilo que faz sentido para seu momento de vida.
O “Senior Housi” brasileiro também terá diferentes formatos. Envelhecer em São Paulo é diferente de envelhecer em Fortaleza ou em uma cidade média. Cultura, renda, clima, mobilidade e relações familiares interferem na forma de morar. Como defendo no livro, “escalar não é copiar e colar; é preservar o que funciona e adaptar o que precisa ser adaptado”.
A geração que envelhece hoje chega à maturidade com repertório e planos para uma vida que será mais longa. O mercado imobiliário precisa estar preparado para construir para essa realidade.
Quanto mais longa a vida, mais inteligência o imóvel precisa incorporar. Nosso modelo, pensado e adaptado para a realidade do brasileiro, materializa essa inteligência em uma nova forma de morar.
*Alexandre Frankel é CEO da Housi e membro do Conselho de Administração da Vitacon
